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'대장동 후폭풍' 첨단3지구 개발 급제동···"검증 먼저"

입력 2021.10.25. 12:11 댓글 14개

기사내용 요약

광주도시공사, 분양 예정가격·수익률 등 '현미경 검증'

초과이익→재투자, 과도이익 땐 백지화…대장동 재연 안 돼

검증 과정 최소 1∼2개월, 사업 지연 등 부작용 우려도

광주 첨단3지구 대행개발 위치도(위)와 공급부지. (사진=광주도시공사 제공) *재판매 및 DB 금지

[광주=뉴시스] 송창헌 기자 = 1조원대 광주 첨단3지구 개발사업을 둘러싸고 특혜 논란이 일자 사업시행자인 광주도시공사가 우선협상대상자 선정전에 사업계획서를 면밀히 검증해 과도이익을 원천 차단하고 필요할 경우 사업자를 선정하지 않는 방안도 적극 검토키로 했다.

초과이익은 공공 분야에 재투자키로 했고, 전국을 뒤흔든 판교 대장지구개발과는 전혀 다른 형태의 사업이라며 선을 긋고 있다. 막대한 초과이익을 몇사람이 수백억씩 챙긴 대장동 사례가 재연돼선 안된다는 경계감이 작용한 것으로 풀이된다.

그러나 사업계획서 사전 검증이 당초 공모조건에 포함돼 있지 않은 조항인데다 검증기간만 최소 1∼2개월 예상돼 사업 지연과 차질, 뒷북 행정 논란은 불가피할 것으로 보인다.

광주도시공사는 25일 첨단3지구 대행개발 관련 브리핑을 통해 "우선협상대상자 선정 전에 사업제안자로부터 공동주택용지 사업계획을 제출받아 분양 예정가격과 수익률 등에 대해 적정성 여부를 전문기관을 통해 철저히 검증하겠다"고 밝혔다.

또 "검증 결과, 적합할 경우 대행계약서에 분양 예정가와 수익률을 명시해 철저히 지키도록 하고, 분양 결과 계획 대비 과도한 초과이익이 발생할 경우에는 민간공원특례사업을 준용해 공공에 재투자토록 명문화하겠다"고 강조했다.

반면 "과도한 이익이 발생한다고 판단될 경우, 우선협상대상자를 선정하지 않는 방안도 적극 검토해 공공택지 내 아파트 개발에 따른 과도한 민간 이익 발생을 원천 차단할 방침"이라고 밝혔다.

이같은 방침은 특정업체가 공동주택 3861세대를 분양하는 과정에서 과도한 이익이 발생하지 않아야 한다는 시민사회의 지적을 엄중히 받아 들여 시행사 측이 강력한 안전장치를 마련한 것으로 풀이된다.

참여자치21은 최근 입장문을 통해 "공모 지침 등에 따르면 3.3㎡ 1500만원 정도에 100% 분양할 경우 1조2000억 원의 수익이 예상돼 건축비, 금융비용 등을 제외하면 민간사업자에게 최소 4000억 원의 이익이 돌아갈 것으로 추산된다"며 "이 계산이 맞다면 민간수익률은 50%에 달해 과도한 초과이익에 대한 명확한 기준과 환수 방안에 대한 지침이 필요하다"고 밝혔다.

도시공사 측은 또 공모지침 중 '유동비율 200%', '건축 5조 원, 토목 5000억 원', '재공모 패싱' 논란에 대해서도 "사업의 안정적 추진을 위한 조치였다"고 해명했다.

특히, 판교 대장지구와 비교되는데 대해 "대장지구는 민관합동으로 성남도시공사가 50%+1주, 민간이 50%-1주를 투자해 설립한 '성남의 뜰'이 시행자로, 분양 수입 4000억에 분양가 상한제없이 수의계약으로 4500억의 과도이익을 남겨 문제가 된 곳으로, 분양 수입 100% 환수, 분양가 상한제, 62개 항목 원가공개가 적용된 첨단3지구와는 근거법, 사업 방식이 아예 다르다"고 설명했다.

판교 대장지구와 첨단3지구 개발방식 비교표. (표=광주도시공사 제공) *재판매 및 DB 금지

그러나 이와 같은 설명에도 석연찮은 대목은 없지 않다.

건축실적 5조 원, 토목 5000억 원 기준은 9개 대기업이 부합하지만, 유동비율 만점기준인 200%까지 적용할 경우 3가지 모두를 만족시킬 수 있는 곳은 H사 단 한 곳이어서 이를 둘러싼 논란은 지속될 수 밖에 없을 것으로 보인다.

또 '과도한 초과이익'의 기준을 수익률 10% 내외로 할지, 이보다 낮은 7∼8% 수준으로 할 지 정해진 기준이 없고, 공모조건에도 구체적으로 언급돼 있지 않아 허술한 공모라는 지적도 나온다.

외부 전문가 등을 통한 검증에만 최소 1∼2개월, 이후 협상까지 감안하면 수 개월이 걸릴 수 있어 사업 지연에 따른 비용부담과 행정 신뢰도 하락도 불가피한 상황이다.

단독컨소시엄을 구성해 공모에 참여한 H컨소시엄이 사업계획서 검증과 협상 과정에서 "과도한 제재"라며 발을 뺄 가능성도 배제할 수 없다.

정민곤 도시공사 사장은 "첨단3지구 3공구 대행개발사업과 관련, 시민사회의 우려를 무겁게 받아 들여 공정하고 투명하게 사업을 추진할 계획"이라며 "이를 위해 철저한 검증력과 협상력을 발휘해 한 점 의혹이 없도록 할 방침"이라고 밝혔다.

한편, 첨단3지구 개발은 1조2000억 원대 사업비를 들여 361만6000여㎡(110만 평) 부지에 연구개발(R&D) 특구를 조성하는 대규모 프로젝트로, 지방공기업인 도시공사가 한국토지주택공사(LH)와 공동추진할 계획이었으나 지난해 8월 LH가 사업참여를 포기하면서 도시공사 단독으로 사업을 추진중이다.

도시공사는 100대 국정과제 중 AI집적단지와 국립 심혈관센터가 포함돼 있는 첨단3지구 개발을 성공리에 추진하고, 단독 추진에 따른 재무적 어려움을 해소하기 위해 사업 부지 일부를 대행개발키로 결정했다.

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