사랑방미디어

<칼럼> 기술적 분석을 통한 2021년 하반기 이후의 아파트 실거래건수 및 가격분석

입력 2021.09.23. 08:39 댓글 0개
신희호 부동산 전문가 칼럼 광산리치공인중개사무소 대표

1. 들어가는 말

기술적 분석(technical analysis)이란 과거의 아파트 실거래 가격이나 거래량을 계량화하거나 도표화해서 일정한 추세나 패턴을 찾는 분석 기법이다. 기술적 분석을 중시하는 전문가들은 아파트 시세와 거래량의 추세가 부동산시장에 영향을 미칠 만한 정치적·경제적·사회문화적·심리적인 수많은 요인들을 모두 반영한 것으로 보고 이에 근거하여 앞으로 어떻게 아파트 실거래량과 가격이 움직일지를 예측한다. 오늘은 광주광역시 아파트 시장에 대한 국토교통부 자료 등을 참고한 기술적 분석을 통한 거래량과 실거래 가격을 예측해보기로 한다.

 2. 221년 하반기 이후의 아파트 실거래건수 및 거래가격의 분석

국토교통부 및 사랑방신문의 자료를 참조하여 실거래 건수의 동향을 분석하면 아파트 매매 건수는 2012년 말 20,000건 대비 2013년 말에는 23,000건으로 약 15% 증가하였으나, 아파트 전세 거래 건수는 2012년 말 8,000건에서 2013년 말 7,500건으로 6.25% 감소하였다.

그러나 2018년 말에는 아파트의 매매 건수는 2017년 말 24,000건 대비 27,000건으로 12.5% 증가하였으나, 전세 건수도 2017년 말 10,000건 대비 2018년 말 12,000건으로 20% 증가하였다. 

또한 문재인 정부의 강력한 조정지역의 지정 및 1가구 다주택자들에 대한 주택담보대출 규제 등으로 인하여 최근 2020년 말 30,000건 대비 2021년 8월 현재 아파트 매매 건수는 15,000건으로 50% 감소하였으며, 아파트에 대한 전세 거래 건수도 2020년 말 12,000건 대비 2021년 8월에는 5,000건으로 58.3% 감소하였음을 알 수 있다.

그리고 아파트에 대한 평당(3.3㎡) 실거래 시세추이를 분석해 보면 2012년 말 당시에는 평당 약 375 만원 이었으나 2016년 말에는 평당(3.3㎡) 약 500 만원으로 약 33.3% 상승하였으며, 2020년 말에는 평당(3.3㎡) 약 630 만원 이었던 것이 2021년 8월 현재는 평당(3.3㎡) 약 740 만원 내외에 거래되고 있는 것으로 분석되어 약 17.5% 상승하였다. 최근 2012년부터 약 6년간의 시세변동 추이를 분석해 보면 물가 및 분양원가 상승요인 등을 감안 하더라도 2012년 말 평당 실거래가 365 만원 이었던 것이 2021년 8월 현재(약 740만원) 2012년 말 대비 평당 375 만원이 상승함으로써 최근 6년간 약 97.3%의 상승세를 이어가고 있다고 볼 수 있다.

3. 아파트 실거래 건수 및 부동산 가격에 대한 가격 동향(전망)은?

위의 자료 등을 참조하여 2021년 8월 현재 하반기 이후 아파트 가격에 대한 가격동향을 전망해본다면 아파트 거래 건수는 조정지역 지정 및 부동산 대출규제정책이 유지되는 한 당분간은 하향 추세가 이어질 것으로 예상되며, 그렇다고 하더라도 물가상승 및 원자재가격 상승의 분양원가 상승요인들이 반영되고 1인 가족 비율의 증가 등의 실수요 증가 요인에 비해 공급물량의 부족현상 때문에 실거래 가격은 계속적으로 상승할 것으로 예상된다.

그러나 내년 초의 대선에서의 누가 집권하느냐에 따라서 부동산 거래 및 부동산가격 추이는 확연히 달라질 수 있다. 정부의 부동산 정책이 단기적으로는 부동산 시장을 이기지만 장기적으로는 시장이 우월(정부도 실패)할 수 있어서 정부의 의도와는 반대 방향으로 흘러 갈 수 있음을 명심해야 할 것이다.

# 이건어때요?
댓글0
0/300