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<칼럼> 부동산 중개업과 컨설팅의 차이

입력 2021.09.16. 08:38 댓글 2개
김덕진 부동산 전문가 칼럼 골드경매컨설팅 대표

거리에서 ‘OO컨설팅’이라는 간판을 걸고 부동산 중개업을 하는 사무소를 가끔 본다. 부동산 중개업과 부동산 컨설팅, 비슷해 보이지만 엄연히 다르다. 

대개 부동산 컨설팅은 공인중개사처럼 부동산 중개행위와 함께 이루어지는 경우가 대부분이다.

공인중개사 자격이 없으면서, 컨설팅 명목으로 중개행위를 하고, 많은 수수료를 받는 경우도 있다. 부동산 중개와 컨설팅의 개념과 차이점, 법적규제 사항에 대해 알아보자. 

부동산 활동에도 종합적인 사고와 선택이 중요한 때다. 쏟아지는 정보를 선택하고, 미래가치를 분석하고 직무와 업무패턴을 분석하는 등 다양한 잣대로 평가하고 분석해 선택해야 하는 게 부동산이다. 

이러한 변화에 맞춰 각광받는 것이 ‘부동산 컨설팅’이다. 의뢰인에게 많은 시간과 노력을 들여, 축적된 지식과 노하우·전문성을 살려 조언을 해주거나 업무를 수행해주고 그 대가로 일정한 수수료를 받는 것이다. 

공인중개사법에 의한 ‘중개업’이란, ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업(業)으로 하는 것을 말한다’고 규정하고 있다. 

개업공인중개사는 중개 대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위의 알선·중개를 업으로 한다. 

부동산 컨설팅은 부동산 컨설턴트가 고객에게 안전하고 경제적인, 유효한 해결책을 제시해주는 전문적인 상담·자문활동을 말한다. 주로 부동산의 이용, 개발, 투자, 건축, 임대관리, 부동산 활용방안 등의 종합적인 자문 활동을 지칭한다. 

법원은 어떤 행위가 중개행위고 컨설팅인지의 판단은 행위자의 주관적인 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니고, 객관적인 사실관계를 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 종합적으로 판단하여 판시하고 있다. 

일반적으로 개업공인중개사가 중개 행위와 함께한 컨설팅 용역도 중개행위라고 본다. 컨설팅 계약을 하고 계약서를 작성하였다면, 실제 이루어진 컨설팅 행위가 무엇이고, 기간과 시기, 접촉 횟수, 보고서 등 제반 활동들을 종합적으로 판단하여 용역행위가 컨설팅(업무)인지를 판단한다.

‘OO컨설팅’이란 상호로 부동산 컨설팅업을 하면서 부동산 중개와는 구별되는 부동산 관련 투자, 매수, 개발, 처분, 건축, 자산재테크 컨설팅, 임대관리 용역을 제공하고 컨설팅 용역비용을 받는다면 이는 ‘중개업’에 해당되고 중개업 등록을 하지 않고 이런 행위를 하고 수수료를 받는 것은 중개사법 위반이 된다.

최근 3년간 부동산 거래건수 중 약 49.5%가 개업공인중개사를 통하지 않고 이루어졌다. 이 중 토지 거래건수의 78.5%는 개업공인중개사를 통하지 않고 거래가 이루어진 점을 보면 컨설팅이란 명목으로 기획부동산 등 무자격자, 무등록업자들이 불법으로 부동산 중개를 하면서 부동산 투기 조장과 부동산 시장을 교란 시키고 있는 것도 사실이다. 그나마 이 분야에 대한 규제입법이 추진되고 있어 다행이다. 

현재의 부동산 가격 급등은 미국의 양적완화 정책, 코로나19 극복을 위한 각국의 정책금융으로 많은 돈이 시장에 풀림으로써 풍부한 유동성으로 인한 세계적인 현상이다. 정부의 현실적인 부동산 공급 및 세제정책 마련과 언론의 균형 잡힌 보도를 기대한다. 

부동산중개는 의뢰인 각자의 처한 상황에 대한 이해와 그 부동산이 안고 있는 위험에 대한 권리분석이 필요하고 생활환경과 입지분석 그리고 미래가치에 대한 종합적인 사고가 필요한 종합예술이다. 불나방 같은 무자격자, 돈만 노리는 무늬만 그럴듯한 컨설팅 업자들에게 자신의 소중한 재산을 함부로 맡겨 후회하는 일이 없길 바란다. 

다가오는 추석명절, 함께 행복한 연휴가 되기를 기대한다.

# 이건어때요?
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