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<칼럼> 경매입찰에서 무효가 되는 경우

입력 2021.07.15. 08:51 댓글 2개
김덕진 부동산 전문가 칼럼 골드경매컨설팅 대표

코로나19 팬데믹 상황에서도 법원 경매법정은 열기로 가득하다. 경매가 대중화되면서 전국 각지에서 입찰참가자들이 몰려들고, 경매법정 입구는 늘 분주하다. 법원경매 입찰시간은 정해진 기일의 오전 10시부터 11시10분까지다. 법원경매의 인기는 합법적으로 원하는 지역의 물건을 저렴하게 매입하려는 사람들이 많아졌고, 부동산 불패신화에 대한 대중의 믿음이 공고하기 덕분이라고 본다. 

지난 4년간 정부에서 많은 부동산 대책과 규제를 내놓았음에도, 집값을 잡지 못했다. 세계 최고 수준의 방역성과와 빠른 경제회복, 여순사건 특별법 같은 개혁입법 통과 등 많은 업적에도 불구하고, 부동산 때문에 보수언론과 청년들에게 뭇매를 맞고 있다. 

주택정책은 실패했다고 자인하였으니, 대한민국에서 집과 부동산에 대한 소유욕은 단시일 내에 바뀌지 않을 것 같다. 풍부한 유동성도 원인이지만, 상위 1% 부자들의 투기와 부의 세습에 대한 욕망이 멈추지 않는 한 이는 계속될 것이다. 

정부는 교통과 교육여건을 갖춘 곳이나, 직-주 근접지역에 공공주택을 꾸준히 공급하고, 청년과 신혼부부들 위주로 저렴하고 질 좋은 주택을 공급해 제공하면 된다. 

법원경매는 지역 제약 없이 다양한 종류의 부동산을 저렴하게 매입할 기회를 제공함으로써 인기를 끌고 있다. 하지만 작은 실수로 인해 입찰이 취소될 수 있는 것도 경매다. 경매법정에서 초보자들이 하는 실수 사례를 살펴보자. 

입찰기일, 오전 10시부터 11시10분까지 입찰을 마친다. 사건번호별로 입찰봉투 분류가 끝나면 경매 사건번호 순으로 개찰을 실시한다.

많은 사람들이 입찰하여 그중 최고가 매수신고인을 선정한다. 법인(주식회사) 명의로 입찰에 참여하여 기일입찰표에 이름, 전화번호, 사업자등록번호, 법인등록번호, 본점주소를 적고 보증금액과 입찰가격 등도 잘 기재하고 법인인감도 날인하였는데, 법인 인감증명서는 첨부하였으나 최고가를 쓰고도 법인 등기부등본을 첨부하지 않아서 무효 처리되는 경우가 있었다. 

많은 시간과 비용을 들여 조사하고 계획을 세우면서 입찰을 결정하고 아침 일찍부터 서둘러 법원에 나와 기일입찰에 참여 하였지만 작은 실수로 목적을 달성하지 못하고 계획이 틀어져 버렸으니 본인은 얼마나 아쉽겠는가? 차순위 입찰자는 낙찰의 행운을 얻었으니 조상님 복인가.

상속 부동산 중에는 형제자매가 공유하는 부동산이 있다. 그중 한명의 지분이 경매로 나오는 경우가 있는데, 지분경매는 금액이 소액이고 수익률도 좋아 입찰자가 많다. 공유지분은 낙찰 후 기존 공유자들과 협의가 안되면 소송으로 가는 경우가 많고 기간도 꽤 걸려 중급 정도의 실력을 갖춘 후에 도전하는 것이 좋다. 

공유자들에게는 공유자 우선매수청구권이 있다. 이런 물건을 개찰할 때에는 집행관이 최고가 매수인을 최종 결정하기 전에 반드시 “공유자 우선매수 신청하실 분은 하라”고 호창한다. 공유자 우선매수신청이 없다면, “신청 없음”을 호창하고 최고가 매수신청인이 결정되었음을 알린다. 

몇 개월 전 한 지방법원지원에서 공유자 우선매수신청자가 해당 물건에 공유자우선매수신청을 하겠다고 하였으나, 해당 부동산의 등기사항증명서(등기부등본)를 바로 제출하지 못하여 무효처리 되는 것을 보았다. 당사자는 “법원에 문의를 해 보았는데, 그런 말은 알려주지 않았다”면서 항의했으나, 받아들여지지 않았고, 최고가를 적은 입찰인이 최고가 매수신청인이 됐다. 

법원경매는 전문으로 자주하는 사람이 아니면 누구나 작은 실수를 하기 쉽다. 위 두 사례는 그나마 직접적인 돈을 잃지는 않았으므로 다행인 경우이다. 법원경매는 국가가 민사집행법의 규정과 절차에 따라 진행함으로 평등과 공정성이 중요하다. 작은 실수와 무경험으로 인한 피해 복구가 어려우므로 사전에 준비하고 경매전문가의 자문을 구해야 한다. 

열차가 출발한 후에 다시 되돌리기는 불가능하다. 의사와 변호사를 찾듯이, 각 분야 전문가의 도움을 받고 합당한 대가를 지불하는 것이 선진국 시민이 아니겠는가. 

경매물건은  줄고 낙찰가는 높아지지만 꾸준한 관심과 인내력으로 목적하는 부동산을 법원경매를 통해 저렴하게 낙찰 받기를 기대한다.


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