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<칼럼>농지매매 주의사항

입력 2021.06.24. 08:17 댓글 0개
임정관 부동산 전문가 칼럼 변호사/공인중개사(JK법률사무소)

1. 농지법은 원칙적으로 자신의 농업 경영에 이용하거나 이용할 사람이 아니면 농지를 소유할 수 없도록 제한하고 있고, 그 소유면적 상한도 세대원 전부가 소유하는 총면적을 기준으로 5만 제곱미터로 제한하고 있으며, 농지거래 시 농지취득자격증명을 발급받도록 규정하고 있다.

이처럼 농지는 일반적인 토지매매와 달리 신경써야 하는 부분들이 추가적으로 존재하는데, 이하에서는 농지 매매계약을 진행할 경우 주의해야 할 몇 가지 사항들에 대해 알아보기로 한다.

2. 먼저, 농지뿐만 아니라 매매하고자 하는 토지의 소재지가 국토계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내에 해당하는지 확인하자.

만약 농지가 토지거래허가구역 내 토지라면 거래 당사자들은 매매계약 외 관할관청의 토지거래 허가를 받아야 하는데, 관할관청의 토지거래 허가를 받지 않은 매매계약은 일단 무효이고 다만, 추후 허가를 받게 되면 해당 매매계약이 소급해서 유효가 될 수는 있다(유동적무효).

3. 다음, 매수인은 농지법상 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. ​​

농지를 취득하고자 하는 사람은 원칙적으로 농지의 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다(인터넷 정부24사이트에서도 신청 가능). 1,000㎡ 미만의 소규모 농지를 구입한 경우 농지취득자격증명만 발급받으면 되고, 1,000㎡ 이상의 농지를 구입한 경우에는 전문적으로 농업을 경영한다고 보아 농업경영계획서를 추가로 작성해야 한다.

농지취득자격증명은 농지매매 성립요건이 아니기 때문에 매매계약 체결 당시에 자격증명이 없다고 해서 매매계약이 무효가 되는 것은 아니지만, 결국 농지에 대한 소유권 이전등기가 불가능하므로 잔금 및 등기 전 농지취득자격증명을 꼭 발급받아야 하겠다.
 
4. 마지막으로, 경작되고 있는 농작물이 있는지 확인하자.

토지소유자의 허락이나 동의 없이 타인이 임의로 경작한 경작물이라고 하더라도 그 소유권은 경작자에게 있다. 이에 농작물이 존재하는 경우 일반적으로 토지를 거래하고자 하는 매도인과 매수인은 계약을 체결함에 있어 “경작중인 작물은 언제까지 수확완료하고 매수인에게 농지를 인도한다”라는 식의 특약을 작성하게 되는데, 문제는 ‘계약체결 후 잔금 및 등기 전 제3자가 매도인이나 매수인도 모르게 토지에 작물을 심어 경작해버리는 경우’이다.

농지를 매매하는 매도인과 매수인은 이런 경우까지도 대비해 ‘제3자가 해당 토지에 경작물을 경작하거나, 매도인이 제3자의 경작을 방치하는 경우를 상정한 해제권, 위약금 등 특약’을 별도 작성할 필요가 있다.     
 


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