무등일보

비규제·저금리·공급부족 때 '광주 집값' 치솟았다

입력 2021.06.18. 14:27 수정 2021.06.20. 16:31 댓글 6개
<최근 10년 광주 아파트값 분석해 보니>
수도권 규제 ‘풍선효과’ 외부투자 몰려
금리 낮으면 주택구매 증가…가격 들썩
공급량 줄어들면 가격 상승 압력 커져
‘금리 인상·조정지역 해제’ 하반기 변수


광주 집값을 끌어올리는 요인들은 무엇일까?

사랑방부동산이 한국부동산원과 한국은행 등의 자료를 통해 최근 10년간 광주 아파트 매매가격 상승률을 분석한 결과, 정부 정책과 금리, 공급량에 따라 큰 폭의 변화가 있는 것으로 파악됐다. 이런 요인들이 복합적으로 매수심리를 자극해 아파트값을 견인한 것이다. 올해 하반기도 이런 요인들에 따라 가격 상승폭이 달라질 것으로 전망된다.

▲주택 가격 상승 요인은

이 자료에 따르면 최근 10년 동안 총 4차례(2011년 2015년 2018년 2020년)의 가격 급등기가 있었으며, 각 구간은 동일한 패턴을 나타냈다.

수도권 규제는 강화된 반면 광주는 제외될 경우 '풍선효과'로 외부 투자자금은 급증하고 내부 매수심리는 높아져 가격과 거래량이 급증했다.실제로 수도권만 규제를 받았던 2018년 10월 광주 외부 매입건수는 577건으로 전년 같은 기간(337건)보다 71% 증가했고 내부 매입건수도 1천967건에서 3천268건으로 66% 늘었다. 2020년도 사정은 마찬가지. 그해 11월 외부 매입건수는 1천39건으로 전년 동기 303건에 비해 243% 급증했다.

내부 매입건수도 1천932건에서 4천946건으로 156% 늘었다. 하지만 그해 12월 조정대상지역으로 지정된 이후에는 매입 건수가 급감했다.

금리 추이에 따라 광주 집값은 요동쳤다.

1~2년 선행기간 금리 인하로 주택 구매 가용금액이 증가하고 유동자금이 확대되면 다른 상승요인과 결합해 가격 상승을 이끌었다. 지난해 주택담보대출금리가 평균 3.12%에서 2.56%로 떨어지자 0%대 초반을 유지하던 매매가격 상승률이 그해 11월에는 1%를 넘어섰다.

공급량도 중요 변수 중 하나이다.

신규 분양과 입주가 줄어든 2015년과 2018년, 2020년에는 각각 7.32%, 3.49%, 1.68%의 높은 상승률을 기록했다.

한편 광주 매매가와 전세가는 거의 동일한 상승률 패턴을 보였다. 매매가 인상이 전세가를 끌어올리는 구조이다.

▲앞으로 집값 어떻게 될까?

그렇다면 올해 하반기 광주 집값은 어떤 흐름을 보일까?

이달 말 또는 내달 초로 예정된 정부의 조정대상지역 해제 여부가 최대 변수가 될 것으로 보인다.

해제가 될 경우 규제에서 벗어난 자치구를 중심으로 집값이 다시 오를 것으로 예상된다. 반대로 유지되면 상반기 가격과 보합세가 이어지며 잠겼던 매물의 유입 가능성이 있다는 분석이다. 다만, 다주택자 양도세 중과에 따른 버티기가 계속될 경우 매물 유입량이 줄어들어 가격에 영향을 줄 것으로 전망된다.

미국의 금리 인상 시사로 하반기 국내 금리 동반 상승 가능성이 높아지고 있다. 주택 투자 수요 감소로 집값 안정에는 도움이 되겠지만 실수요까지 악영향을 받을 경우 거래절벽이 발생할 수도 있다는 지적이다.

올해 하반기 공급량이 전년에 비해 줄어들 것으로 보인다. 이에 따라 신규 입주량 감소는 신축급 가격 상승을 자극할 것으로 예상된다.

사랑방부동산 최현웅 팀장은 "조정대상지역 해제 여부 등 정부정책이 올 하반기 집값의 가장 큰 변수가 될 것"이라며 "규제가 유지되더라도 세금 중과에 따른 다주택자 매물 유입 제한과 공급량 감소로 가격 상승률은 상반기 수준을 유지할 것으로 보인다"고 전망했다.

부동산 전문가들은 "정부 정책과 공급량, 금리는 주택시장에 큰 영향을 미치는 요소"라며 "정부는 집값 안정을 위해 지역 특수성을 감안한 차별화된 정책을 펼쳐야 한다"고 주장했다.

박석호기자 haitai2000@srb.co.kr

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