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<칼럼> 임대차계약갱신요구권 행사에 대한 분쟁을 바라보며

입력 2021.05.27. 08:43 댓글 1개
백종한 부동산 전문가 칼럼 법학박사/미소백종한공인중개사무소 대표

주택임대차와 관련하여 갈등, 분쟁을 흔히 볼 수 있다. 전·월세 매물의 품귀가 계속되면서 계약갱신 시점에 보증금 인상 등의 문제로 임대인 또는 매수인과 임차인 간의 계약갱신과 관련한 분쟁이 자주 등장한다.

이와 관련하여 최근 결론이 다른 2건의 하급심(1심) 판결이 있었다. 

1. 수원지법 민사2단독 재판부는 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물인도청구소송

(수원지법 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230)에서 원고 패소 판결했다. 

“개정 주택임대차보호법의 도입 취지 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다.

임차인이 소유권이전등기가 경료되기 전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 종전 임대인 측에게는 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 않는다면, 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 자들은(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호) 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다.” 

이는 개정 위 법 제6조의3의 취지를 고려할 때에 임차인의 계약갱신요구권은 두텁게 보호되어야 할 것이고, 또한 임차인이 예측할 수 없는 계약갱신요구권 행사 이후의 사정(소유권 변경으로 인한 임대인의 변동)에 의하여 임차인의 계약갱신 여부가 좌우된다는 것은 위 법의 개정 취지에도 반한다는 점 등을 고려한 것으로 보인다.

2. 서울중앙지법 민사40단독 재판부는 집주인인 C씨 부부가 임차인인 D씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(서울중앙지법 2021. 5. 19. 선고 2020가단5302250)에서 “D씨 등은 임대차계약 기간이 도래하면 C씨 부부에게 보증금을 지급 받음과 동시에 건물을 인도하라”며 원고 일부승소 판결했다. 

C씨 부부는 2020년 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 E씨로부터 매수하는 계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다.

D씨의 계약갱신 요구는 2020년 7월31일 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따른 것이다.

2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 D씨는 새 집주인인 C씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 E씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. E씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다.

C씨 부부는 이후 “E씨는 주택임대차보호법에 따른 D씨의 계약갱신 요구를 거절했다”며 “이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당”하므로 D씨 등을 상대로 소송을 냈고, 재판부는 “매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 D씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다”며 “E씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 C씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 D씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다”고 하면서 원고일부승소 판결을 한 것이다. 한편 이 판결은 강제집행정지신청과 함께 항소(서울중앙지법 2021나22762)에 이른 상태로 그 결과가 주목된다. 

이러한 송사를 예방할 수 있으려면 임대인(매수인)과 임차인은 현재 시행되고 있는 ‘계약갱신요구권 행사 여부 확인서’ 작성 시 정확하게 정리하는 것도 하나의 방법이라 하겠다. 

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