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광주 아파트 전월세 전환율 어느 수준일까?

입력 2020.08.07. 16:37 수정 2020.08.07. 16:59
올 6월 5%…7대 특·광역시 중 최고
감정원 “낮은 자산 가치 영향 크다”
현 가이드라인 구속력 없는 권고
정부 전환율 낮추고 강제방안 고려
주거비 완화 세입주 환영·임대인 반발
주택임대차보호법 개정안이 시행되고 있는 가운데 서울 강남 일대 아파트의 모습이 안개에 가려 흐릿하게 보이고 있다. 전문가들은 일단 임대차 3법 시행으로 세입자들의 주거 안정성이 개선될 것으로 내다봤지만 전셋값 인상에 제동이 걸린 임대인들이 제도에 불만을 품고 전세를 거둬들이거나, 실거주를 주장할 경우 전세 물량이 급격히 줄어들면서 전세난이 심화할 수 있어 이에 대비해야 한다는 지적도 있다. 뉴시스

최근 정부와 여당이 부동산 임대차시장 제도 개선 후속 조치로 전월세 전환율을 현행 4%에서 절반 가량으로 낮추고 강제규정을 두는 방안을 추진하고 있는 가운데 광주·전남지역 아파트 전월세 전환율에 대한 관심이 높아지고 있다.

현재 광주·전남 전월세 전환율은 전국 최고 수준이지만, 이는 주택 자산 가치가 상대적으로 낮기 때문이라는 분석이다.

정부의 이 같은 움직임에 대해 세입자들은 주거비 부담이 줄어들 것이라며 환영하고 있지만, 임대인들은 과도한 재산권 침해라며 반발하는 분위기다.


▲전국 최고 수준 전월세 전환율

한국감정원의 '지역별 전월세 전환율' 자료에 따르면 올 6월 기준 전국 아파트 전월세 전환율은 4.6%로 나타났다. 수도권과 지방은 각각 4.3%와 5%였으며, 5대 광역시는 4.6%로 조사됐다.

지난달 광주 아파트 전월세 전환율은 5%로 전달과 같았지만, 7대 특광역시 중에서는 최고를 기록했다. 광주 아파트 전월세 전환율은 지난해 11월까지 5%대를 유지하다 그해 12월부터 올해 3월까지 4.9%로 다소 낮아졌지만, 그 이후 5%를 지키고 있다. 자치구별로 보면 광주에서 아파트 가격이 가장 낮은 북구가 지난달 5.5%로 최고를 기록해 눈길을 끌었다. 이어 광산구 5.1%, 서구 4.8%, 남구 4.7% 등의 순이었다.

지난달 전남 전월세 전환율은 6.4%로 전국에서 가장 높았으며, 이중 광양시와 목포시는 각각 7.5%와 7.2%에 달했다.

전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 이 비율이 높으면 전세에 비해 상대적으로 월세 부담이 높다는 의미이며 낮으면 반대다.

한국감정원 관계자는 "정부의 전월세 전환율 가이드라인과 우리가 시장에서 조사한 결과는 다르다"며 "일반적으로 규모·면적이 넓으면 전환율이 낮다는 점을 고려하면 아파트 가격이 높을 수록 전환율이 낮을 수 있다"고 말했다.

이 관계자는 "광주·전남 전월세 전환율이 전국 최고 수준을 유지하는 것은 주택 자산 가치가 그 만큼 낮기 때문"이라며 "광주의 월세에 대한 심리적 마지노선은 새 아파트는 100만원, 노후 아파트는 50만원 정도 된다"고 설명했다.


▲전환율 낮추면 월세 부담 줄어

현행 전월세 전환율은 4%다.

한국은행 기준금리에다 대통령령으로 정한 3.5%의 이율을 더하도록 규정하고 있다. 현재 기준금리는 0.5%이기 때문에 전월세 전환율은 4.0% 정도 된다.

하지만 주택시장에서는 전월세 전환율이 지켜지지 않고 있다. 법적 구속력이 없는 정부 가이드라인으로 권고 수준에 불과하기 때문이다. 특히 전월세 전환율이 시중은행 대출금리 보다 높은 상황에서 임대차 3법이 시행에 들어가자 전세를 월세로 전환하려는 집주인들이 급증할 것이란 우려가 나오면서 정부와 여당은 전월세 전환율을 낮추고 강제하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 정부와 여당은 현재 주택도시보증공사의 서민전월세대출 최저금리(연 2.28%)를 감안해 4.0%인 전월세 전환율을 2.0% 안팎으로 조정하는 방안을 검토중인 것으로 전해지고 있다.

전월세 전환율이 내려가면 전세에서 월세로 바꿀 때 월세가 낮아지게 된다. 예를 들어 5억원 짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 하면 현 4.0% 전월세 전환율을 기준으로 하면 2억원에 4%를 곱해 나온 800만원을 12개월로 나눈 66만6천여원이 월세가 된다. 만약, 전환율이 2%로 낮아지면 33만원 수준으로 대폭 낮아진다.

부동산 전문가들은 "보통 전세를 내놓는 임대인들은 목돈이 부족한 경우가 많아 보증금을 월세로 전환하는 경우는 그리 많지 않을 것"이라면서 "임대차 3법이 자칫 월세 전환을 가속화할 수 있다는 우려가 높은 상황에서 세입자의 주거비 부담을 줄여주는 효과가 있을 것으로 예상된다"고 말했다. 박석호기자 haitai2000@srb.co.kr

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